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21-06-2019

Servicio de Reforma “Llaves en Mano”, ¿en qué consiste? [PARTE 1/3]

Servicio de Reforma “Llaves en Mano”, ¿en qué consiste? [PARTE 1/3]


Es un concepto de servicio integral que presta la empresa contratada para trabajos de reforma o rehabilitación. Ésta se encargará de todas las fases del proceso de la obra: técnicas, administrativas y ejecutivas, convirtiéndose así en el único interlocutor del cliente, que de esta manera, sólo se ha de “preocupar” de dar el visto bueno (o no) a las distintas cuestiones estéticas y económicas que se le planteen durante el desarrollo del proyecto.

Resumidamente, en nuestro caso, el contrato del servicio de “Llaves en mano” (en inglés se emplea el término EPC: Engineering, Procurement and Construction) va desde la fase más inicial del proyecto, hasta la entrega final de la obra acabada (que es cuando se hace la entrega simbólica de “Llaves en mano”). 

¿Y cuáles serían las distintas fases de las que se compone un servicio de reforma integral de “Llaves en mano”? Para explicarlas mejor nos serviremos de un ejemplo hipotético: Una reforma integral de unas oficinas de 100 m2 situadas en una planta 1ª de un edificio plurifamiliar entre medianeras en el centro de Barcelona. Mediante dicho ejemplo intentaremos desarrollar las etapas que componen todo el proceso de obras.

El primer contacto:

El cliente nos contacta para solicitar nuestros servicios de reforma “Llaves en mano”. Nos informa que dispone de una oficina vacía que lleva en desuso mucho tiempo y a la cual desea mudarse, por lo que ésta tendrá que reformarse y adecuarse íntegramente para poder ser utilizada.

Servicio de Reforma “Llaves en mano”> Fase 1: el proyecto básico o anteproyecto

En esta fase inicial del proyecto “llaves en mano” se procede a la primera toma de datos: levantamiento de planos del estado actual de la oficina.

Una vez recogidas las inquietudes y necesidades del cliente (programa funcional), esto se traduce en diferentes propuestas de distribución, entre las cuales, el cliente escogerá la que más le guste.

A pesar que a menudo, especialmente en el caso de reformas de viviendas, esta fase es obviada (por considerarse innecesaria o bien una pérdida de tiempo y dinero), a nuestro juicio, es una etapa indispensable por diversas razones:

  1. a) En la fase de proyecto “llaves en mano” se define el programa funcional del cliente: sus necesidades, equipos, puestos de trabajo, deseos, peticiones e inquietudes, las cuales han de reflejar y adaptar (normativamente) las propuestas.
  2. b) Una vez escogida una de las propuestas planteadas al cliente, se procede a detallar en una memoria técnica (mediciones) todas las partidas de las que se compondría la obra para llegar desde el estado actual de las oficinas al estado propuesto. Gracias a esta memoria, a falta de toma de decisiones concretas de acabados y ciertas calidades, permite las primeras valoraciones económicas de las obras (dicho documento, junto a los planos, permite que cualquier constructora pueda presupuestar los trabajos).
  3. c) Mediante la valoración económica el cliente puede analizar si la propuesta es viable y se ajusta a su presupuesto, o bien, se deben introducir modificaciones para ajustar el presupuesto.
  4. d) En la medida de lo posible, se intenta cerrar un presupuesto definitivo y completo con el cliente, habiendo escogido conjuntamente materiales de acabados, calidades, marcas y compras en general. A la hora de formalizar el presupuesto para una obra “llaves en mano” aceptado se detalla la forma de pago a convenir con el cliente, se detallan las garantías y las coberturas legales. También es frecuente completar el presupuesto con un planning de obra lo más realista posible y adaptado a los tiempos que requiera el cliente.
  5. e) Previsión de elementos desconocidos y vicios ocultos: En obra nueva no suele suceder, pero tanto en rehabilitaciones como reformas es habitual que surjan situaciones que inicialmente no estaban contempladas, sobre las cuales se tenga que actuar de alguna forma (modificar un bajante oculto que no se conocía su existencia, una viga inesperadamente defectuosa, etc.). De manera genérica a esto se le llama vicio oculto, y precisamente por estar oculto, no se puede valorar económicamente de manera anticipada en el presupuesto de la obra hasta “toparse” con él.

La mejor manera de anticiparse a esta situación es invertir unas horas de operarios durante la fase de proyecto, para realizar todas las catas que se consideren necesarias (catas = agujeros) en falsos techos, elementos resistentes, cajones de instalaciones,… con el objetivo de recabar la máxima información posible real del estado actual, para evitar (al menos intentarlo o reducir) el número de “sorpresas” durante la ejecución. En nuestro caso lo que nos ayuda a anticiparnos es la experiencia acumulada en situaciones similares, lo cual más la ayuda de unas cuantas catas, nos permite incluir cierto tipo de vicisitudes en el proyecto que de otra manera, por no ser partidas propiamente necesarias de la obra, no se habrían contemplado (o al menos advertido).

Una vez finalizada esta primera fase de proyecto básico o anteproyecto, se procede a continuación a la tramitación de la licencia de obras pertinente según el tipo de actuación.