Servicio de Reforma “Llaves en Mano”, ¿en qué consiste? [PARTE 2/3]

Tras haber comentado una primera fase del proyecto básico en la primera parte, hoy continuamos con la segunda entrega sobre el término “Llaves en mano”.

Servicio de Reforma “Llaves en mano”> Fase 2: el proyecto técnico y la licencia de obras

Antes de iniciar cualquier tipo de obra o reforma “llaves en mano”, se debe obtener la correspondiente licencia de obras municipal que se ajuste a los trabajos que se van a ejecutar.

Así pues, una licencia de obras para rehabilitar una fachada, no tiene los mismos trámites ni documentación técnica que una reforma interior de vivienda. Cada ayuntamiento tiene definido (habitualmente en sus webs se puede consultar) para cada tipo intervención, qué tipo de licencia se ha de solicitar y qué documentación se ha de aportar.

Esta información municipal previa es necesaria para poder redactar correctamente la documentación técnica que posteriormente se aportará a los servicios técnicos del ayuntamiento o distrito al que pertenezca el inmueble objeto de la intervención.

Nota: En el ejemplo propuesto de reforma de oficina, imaginemos que hay que modificar una pared de carga (estructural) para ampliar un hueco de paso. Esto implicará realizar un diseño y un cálculo de la nueva estructura para incorporar la solución al proyecto de obra. En nuestro caso, disponemos de departamento técnico propio (que es el que se encarga de las fases 1 y 2 del proceso, así como la posterior dirección de obra y coordinación de seguridad).

En el ejemplo que nos ocupa (reforma interior de oficina), las premisas a tener en cuenta a la hora de realizar la consulta previa sobre la licencia de obras vía web (Ayuntamiento de Barcelona) son las siguientes:

Reforma interior de entidad sin uso de vivienda, sin cambiar el uso, cambiando la distribución y con afectación estructural.

Sin afectación en zonas comunes del edificio.

Una vez consultado en la web del ayuntamiento el tipo de permiso que se ha de tramitar y qué documentación es necesaria aportar, se procede a la redacción del proyecto “llaves en mano” (en la versión que corresponda: proyectó técnico, proyecto ejecutivo, documento técnico, etc.).

Un proyecto, de manera genérica suele contener: información del cliente (titular y/o promotor de las obras), identificación del técnico redactor, descripción de las obras que se desean realizar, justificación normativa de las soluciones adoptadas, presupuesto de las obras, documentación en materia de seguridad y salud, y documentación gráfica (planos y fotografías). Complementariamente se suele acompañar de Declaraciones Responsables (documentos donde se refleja quién es responsable de qué, como por ejemplo de la redacción del proyecto, de la dirección de obras, etc.) así como las delegaciones de representación (documentos en que el promotor o titular, concede poderes de representación ante la administración para poder realizar trámites en su nombre, como es el caso de la licencia de obras).

Una vez preparada toda la documentación técnica por un técnico competente, ésta (en caso de ser necesario) se envía a un colegio oficial (colegio de arquitectos, aparejadores, ingenieros, …) para ser visada.

El visado es un sello de garantía colegial conforme los documentos son acordes a la normativa vigente y que permite al técnico ser cubierto por sus coberturas legales en materia de responsabilidad civil.

Así mismo el colegio oficial (si el ayuntamiento en cuestión lo solicita) se encarga de emitir un “Informe de idoneidad técnica (ITT)” para el ayuntamiento (un certificado que acredita que el proyecto de obras ha sido revisado, y se ajusta a las ordenanzas y normativas vigentes).

Una vez presentada toda la documentación en los servicios técnicos del ayuntamiento (ya sea presencial o digitalmente, según el municipio), se generarán unas tasas e impuestos sobre las obras que deberán liquidarse previamente al inicio de las mismas. Las licencias de obras no son efectivas hasta la completa liquidación de tasas e impuestos municipales.

En el ejemplo de la reforma de la oficina que estamos utilizando, añadimos algunas peculiaridades en la tramitación del permiso de obras con las que es habitual encontrarse:

1) Afectación estructural: esto quiere decir que se interviene en la estructura del edificio. El titular de las obras, en el caso del Ayuntamiento de Barcelona, tiene la obligación de comunicar fehacientemente (por ejemplo mediante burofax) a todos los ocupantes del edificio (propietarios o simplemente vecinos) la intención de llevar a cabo tales obras, así como de informarles que tienen a su disposición durante 15 días el proyecto técnico para que lo puedan consultar si así lo desean.

En este caso hipotético, la afectación estructural mencionada, es la ampliación de un paso en un muro de carga (imaginemos, para unir varias estancias para convertirlas en una única sala diáfana).

2) Catalogación de la finca y/o entorno protegido: por las características arquitectónicas del barrio (pongamos en este caso l’Eixample Dret), la licencia es del tipo “Comunicado diferido”. Esto quiere decir que una vez recibida toda la documentación el ayuntamiento (técnica e informe de idoneidad técnica), los servicios técnicos tienen 30 días para revisar la intervención y comprobar que es compatible con la ordenanza y el tipo de finca. Una vez transcurrido este plazo, el ayuntamiento remite electrónicamente las tasas municipales, a partir del pago de las cuales, se pueden iniciar las obras.

Esta catalogación, en caso de intervenir en zonas comunes de la finca (fachadas, escaleras, …), también implicaría que previamente al redactado final del proyecto y visado del mismo, se ha de solicitar un Informe Previo de Patrimonio explicando qué obras se desean realizar y cómo. Si las actuaciones propuestas son compatibles con las características históricas de la finca, el departamento de Patrimonio emite un informe “Favorable”.

Servicio de Reforma “Llaves en mano”> Fase 3: Ejecución de las obras

Una vez obtenidos los permisos municipales de obra ya se puede proceder a comenzar las obras.

Como estamos hablando de un servicio integral de reforma tipo “Llaves en mano”, nuestro departamento técnico se encarga también de la Dirección de obra (Dirección facultativa) y la Coordinación de seguridad y salud (Coordinador de seguridad).

Desde el departamento técnico, a modo de “Project manager”, nos encargamos de velar por la correcta ejecución y acabado de cada elemento, así como del cumplimiento presupuestario, la planificación de tiempos y las certificaciones de obra (partes de obra realizada para ir generando la facturación al cliente).

Entre las funciones mencionadas, otra destacable es la coordinación de los diferentes equipos que intervienen en la obra. Destacamos a parte esta tarea ya que, por supuesto que nos encargamos de la coordinación y cooperación de nuestros equipos propios de personal, pero a veces, el cliente dispone de personal propio en materia de redes informáticas, o climatización, o cualquier otra competencia que hay que integrar en el proceso de diseño y/o ejecución.

Es nuestra obligación el incluir en el proceso de redacción de proyecto así como en la ejecución de la obra a todo equipo externo que aporte el cliente con el fin de obtener el mejor resultado para quien nos contrata. Al asumir esta interrelación, liberamos al cliente de tener que hacer de intermediario técnico sin necesidad de serlo.

No es intención del presente artículo entrar en detalle en cada una de las fases de una obra, pero sí nos gustaría destacar la importancia de los primeros pasos a realizar al inicio.

Durante la fase de desmontes y derribos, es muy beneficioso acabar de realizar todas las comprobaciones que se consideren necesarias con el fin de confirmar que las soluciones propuestas encajan en la realidad del inmueble o por el contrario, resaltar las posibles discrepancias o incompatibilidades con el estado actual verdadero, para poder informar al cliente de las nuevas situaciones surgidas y, de esta manera, comunicarle la repercusión presupuestaria que ello podría tener (en caso de haberla). Es el momento idóneo para comprobar instalaciones comunes, posibles servidumbres, elementos estructurales ocultos de inicio, patologías constructivas, etc.

Según se van finalizando las instalaciones, se procede a la revisión y emisión de los certificados y/o boletines correspondientes. En el caso de instalaciones de electricidad, agua y gas, los boletines permiten al cliente tramitar el alta de cada uno de los suministros con la comercializadora que él escoja.